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成都智库舆情研究中心告诉你:小区地上停车位归开发商还是业主?

时间:2019-10-01 00:53  来源:未知   作者:admin   点击:

  (王文华)近日,在成都南边某小区,“风吹日晒,到处施工、鸟屎、擦伤、罚单.......唉!还惧怕有人图谋不轨,伤车、伤心、更伤钱!”的夏季小区车位大优惠销售广告满天飞,“0首付、赠车位物管费”等优厚条件,充满诸多诱惑。没想到的是,在DM单右下角赫然印着“以上活动最终解释权归开发商所有”15个大字,无视国家法律法规的“霸王条款”仍大行其道,不知又给小区业主设下多少个坑。

  先不说这小区车位卖得贵不贵?有没有投资价值?且先看看他们这广告中“以上活动最终解释权归开发商所有”条款到底有何居心?

  对于很多人来说,“最终解释权归本店所有”条款并不陌生。“最终解释权”就是最后说明含义、原因、理由的权力。经营者常常以‘最终解释权归商家所有’,拒绝消费者的合理要求,以达到‘保障’自身权益的目的,但是却限制了消费者的权利。

  从法律层面上来说,“最终解释权”早已被明确不合法。因为“最终解释权归开发商所有”字样,违反了《消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、从气象条件来看,六彩福中福心水论坛通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效”的规定,因此被处罚的企业也不在少数。

  伴随私家车的日益普及,停车难问题突出。然而,小区地下停车位租售、产权、价格等问题引发的纠纷让车主更为无奈,近日,成都某小区曝出的高价车位更是刺痛了大众的敏感神经,让这一问题再次引发热议。

  一个车位十几万,每月还有近百元的管理费,没钱?爱车爱人只能选一个!谁先进????

  小区停车位的权属问题,一直是开发商和小区业主之间的矛盾点。地下停车位一般比较明确,有产权的停车位归开发商所有,可以出售给业主,业主也能获得车位产权证,人防工程改造的地下停车位,开发商不是产权人,但负责改造,建成后由开发商委托物业公司开展租赁业务。这种人防车位只能租,没有产权证书。

  土地随售出房屋转移,开发商不拥有土地,无权处置买卖小区车位;开发商通过卖房的强势地位,单方面约定小区停车位归属无效,法院不予支持;未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分,不属于开发商专有部分,属于小区全体业主共有;以政府产权部门核准登记为准,未获登记,为取得不动产证的停车位及公共部分,属于全体业主所有。

  “最高人民法院这一司法裁决,具有拨乱反正、返本清源的划时代意义,为全国各地方立法和司法审判,提供了审判裁定指导标准”!

  但是还有一个问题,什么样的车位属于开发商可以卖的,什么样的车位属于全体业主共有呢?

  郑州的小区车位大致可分为4种:地下产权车位、地下人防车位、地上规划车位、地上临时车位。

  1. 可以办理产权的地下停车位,是指在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位,这样的车位,产权属于开发商或者购买业主,可以买卖销售。

  2. 小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。律师认为,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主,开发商自然不能出售获利。

  3. 地上规划车位,《物权法》第七十四条第二款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,属于开发商所有,可以售卖或出租。

  4. 地上临时停车位,如果开发商占用小区公共道路、绿地,规划临时停车位,则属于小区业主共同所有。

  我们再看文首最高法院的判决,不能办理产权证的车位,指的是地上的临时车位,也就是小区交房后,在小区内的路边、绿化带这些地方规划的停车位,属于全体业主所有。

  地上临时车位,开发商无权出售,物业无权出租,只能业主共同处置。至于说是摇号分配,还是先到先停,这些都是业主自己需要协商的,和开发商没有任何关系。

  值得注意的是,车位究竟值不值得投资,除了对投资回报的考察,还要注意车位投资有一定的局限性。

  第一,车位的最大限制在于——它基本上只能在同一个小区里面流通。很少听说谁跑去隔壁小区买或者租一个车位,停好车后还要再走二三十分钟才能到家。

  第二,车位交易税费非常高。二手车位涉及的税费有个税、增值税、土地增值税、印花税和契税。差额部分30%-60%土地增值税、差额部分5.6%增值税、差额部分20%个税等加起来,基本上,各种杂七杂八的税费在15%左右,甚至高达20%。所以,假如你购买车位用来投资,如果增值没有超过20%的,基本等于没赚。

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